一房二卖的裁判思考

——兼谈物权变动

作者:南召县法院 李晓 周勤  发布时间:2011-11-17 14:54:11


 当前社会, “衣、食、住、行”中的“住”占据了很大的份额,人们为了为了成为 “有壳蜗牛”辛苦打拼,但房价还是与收入不成正比,与高额房价同时让人煎熬的还有开发商一房二卖。在房地产买卖中为了追求利润最大化,房产开发商或投资人往往将一套房屋同时卖给两个以上的买受人,而与交易额最高的买受人履行合同,却对另一个买受人造成买卖不能的损失。现实中开发商在进行商品房预售中将房屋卖给第一买受人后利用房产过户的时间差,将已经出售的房屋再次出售给另一个买受人,并且迅速办理产权的过户登记。而先买受人在购买房屋时往往不进行房屋的预告登记,先买受人在付清房款后开发商往往对房屋进行了实际交付,后买受人却以自己是房屋的真正产权人为由要求第一买受人交付房屋,纠纷随之产生。

审判实践中,关于此类案件的裁判呈现两种截然不同的观点:一种观点认为不动产以登记为准,看房屋登记在谁名下,谁就是真正产权人,开发商与另一买受人则存在另案的债权、债务关系。另一种观点认为:其正的物权变动,不仅看登记,而且要更加注重物权变动之前的债权行为的合法性,如果债权行为的合法性不存在,则物权变动就失去存在的基础,则不能引起物权变动的后果,房屋产权仍在开发商名下,先买受人早于后买受人占有不动产,具有债权上的优先性,应判处开发商对第一买受人办理产权过户,开发商对后买受人则存在违约责任。在此,笔者试从维护交易安全、保护先买受人合法权益的角度,以物权变动的模式及我国的立法选择为切入点进行简要论述。

一、物权变动

物权行为是指为履行一项买卖契约或其他以转移所有权为目的契约而践行的交付,一方面包含占有的现实支付,另一方面包含转移所有权的意思表示,这样在一个买卖合同的物权交易中,同时包含两个法律地为:债权行为和物权物为。这种物权行为和债权行为的各自分开、各自独立,就是物权行为的独立性。物权行为的无因性是指立法和理论如何解决作为原因的债权行为与物权行为的关系,也就是说,物权行为的效力是否受债权行为的影响。如果物权行为的成立和有效不受债权行为的影响,即为无因,反之为有因。

物权变动的模式主要有:意思主义、物权形式主义、债权形式主义。意思主义指只要合同成立并生效,物权就发生变动,而交付和登记只是对抗第三人的对抗要件而已;物权形式主义指物权变动不仅要有债权合同的存在,同时还要有债权合同以外以发生物权变动为目的的物权合同,登记或交付只是一种事实行为;债权形式主义指一个有效的权物变动是由一个有效的合同同时进行了不动产的登记,动产的交付共同组成。这里的登记和交付是物权变动的生效要件。

二、我国对基于法律行为引起的物权变动的立法选择

债权形式主义。《物权法》第9条、第15条关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的规定及第23条关于动产物权的设立和转让转让的规定。

意思主义。《物权法》第127条、158条、188条关于土地承包经营权、地役权、动产抵押权的等物权变动的规定。

三、一房二卖情况下的物权变动

一房二卖在两次买卖都没有办理过户登记的情况下,很容易理解和处理,这里笔者着重谈一下两次买卖中其中一次进行过户登记情况下的物权变动。下面以一则具体案例作简要评析。

2008年张某购买房屋一套,房款付完后开发商对房屋进行交付,但未办理房产过户手续。2009年开发商将房屋再次卖给于某并办理了过户登记手续。后于某以自己是真正的房屋所有权人为由要求张某搬离房屋,双方遂起纠纷,诉至法院。另于某在购买时知道该房已经出售的情况。

本案中于某在购买并办理过户后于某是否就是真正的产权人呢?一种观点认为:物权已发生了变动,于某是产权人,原因是房屋已进行变更登记,不动产物权变动是以登记为准的。另一种观点认为:物权未发生变动,原因是:买卖合同可能因为于某与开发商恶意串通而无效,买卖合同无效则不发生物权变动的效果,于某不是产权人,房屋的所有权在开发商手中。

根据我国关于不动产物权变动的模式,不动产买卖之物权变动除具备买卖的合意外仍需进行过户登记。需要指出的是在我国不动产物权债权形式主义变动模式下,是不承认物权行为的独立性的,因此就不存在物权行为的无因性。进而言之,我国是遵循物权变动的有因性的,即物权变动受原因行为(买卖合同)的影响,买卖合同有效,才有物权发生变动的可能,如果原因行为无效或被撤销则即使物权依法进行了公示,也不可能发生物权变动的效果。

本案中,于某虽然购买房屋并进行了过户登记,但其原因行为存在违法的情况,于某在购房中明知房屋已经出售而仍与开发商签订买卖合同,双方存在恶意串通,损害了张某的既得利益。根据合同法的规定,开发商与于某签订的合同为无效合同。原因行为无效,则即使于某进行了过户登记也不能发生房屋所有权转移的法律效果,因而第二种观点是正确的。

四、一房二卖的裁判思考

(一)正确理解我国法律关于不动产权物变动模式的精神实质

1、相关法律区分了债权行为的效力与物权行为的效力

《合同法司法解释(一)》第9条第1款规定:法律、行政法规规定,合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续,不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移,说明登记作为物权变动的做要件,是否登记不影响合同的效力,合同自成立后生效,不登记只是产生物权不能变动的效力。

《物权法》第15条表明登记不是买卖合同生效的要件,房屋买卖合同自成立时生效,除非当事人另有约定。如果不进行登记的后果是不产生物权变动的效力,买卖双方只存在一个债权、债务关系,不产生其他关系。这里物权变动与合同生效是两回事,而不再是登记为合同生效的要件,取得了立法上的一大进步。

2、在物权的归属问题上要更加注重调查和认定物权变动的原因行为

由于物权行为的无因性极不利于保护出卖人的利益,原因是在物权变动的原因行为买卖合同被宣告无效或被撤销后物权行为不受影响,买受人因此取得的标的物所有权依然有效,出卖人因此丧失的所有权只能以不当得利请求权更求返还。这一理念,不利于维护交易的安全和有效的交易程序,受到实务界激烈的抨击,因此我国《物权法》在立法时没有承认物权变动无因性的规则。

不承认无因性就是要关注有因性,有因性就是要对物权变动的原因行为,以不动产买卖为例就是对买卖合同的有效性进行价值评价,如据以变动的买卖合同无效或被撤销,则物权变动就失去了变动的基础,也就是物权不会发生变动,因此法官在裁判案件时必须充分考虑物权变动的原因行为,即考察买卖合同的有效性。

如果不考虑原因行为,则无一例外,依照《物权法》第9条的规定,只要是不动产进行了登记,就应认定不动产物权就发生了变化。这种理解是严重不符合该法条应有的含议和《物权法》的立法目的的。

3、摒弃不动产物权变动只看登记的错误理念

《物权法》第9条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。据此一部分人认为,不动产物权变动一有登记的观点具有严重片面性,有时甚至是错误的。持这种观点的人没彻底领悟我国物权法的立法精神,须知这种登记能引起物权变动的条件还必须是买卖合同也得有效。因此这种机械地只读法条字面含义的做错是极端错误的。

(二)在一房二卖中谨慎适用善意取得制度

《物权法》第106条规定:无处分产权人将不动产或动产转让给受让人后,所有权人有权追回;除法律另有规定外。符合下列情形的,受让人取得不动产或动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或动产依照法律规定,应当登记的已经登记,不需要登记的已交付受让人。

仍以文中所举例子,结合《物权法》第106条,于某虽支付了合理价款,并办理了过户登记,但由于其购房时明知房屋已出售的事实,可知于某不是善意的,因此于某也不能构成善意取得。因此处理一房二卖案件中对买卖双方的交易动机,意思表示的考量显得尤为重要。

(三)一房二卖案件中灵活适用合同效力规则

由于对一房二卖中后买受人进行过户登记的案件的物权归属认识不同,导致法官在适用法律时出现不同的做法。一种做法是根据《物权法》第9条、第15条的规定,判令后买受人享有房屋所有权,出卖人对先买受人承担违约责任。另一种做法是通过对物权变动的原因行为买卖合同是否有效做出判定,对合同效力的判定,在《合同法》中有非常完善的规定;《合同法》第52条规定,有下列情形之一的合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体、第三人利益的;(三)以合法形式掩盖非法目的的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。在这里法官可以适用《合同法》第52条,特别是第三项恶意串通的规定,对买卖合同的效力作出判定,进而对物权是否变动作为裁决,最终确定权利的归属。笔者赞同第二种做法。

(四)对先买受人合法权益的保护也是出于对法的秩序价值的考虑

通过上面的论述,结合文中所举案例,如果法院判定房屋的所有权归后买受人于某,而开发商对张某只承担违约责任,这样对先买受人明显不公,同时也是对交易秩序的一个极大破坏。试想,如果按上述所判,则岂不是给开发商以可乘之机,开发商可以利用两次买卖的时间差造成的房价上涨或下降来选择真正的买受人,使房产交易处于极度的动荡之中,利益受到损害的自然是广大消费者。这样的话,没有人再敢去买房,因为即使交了钱,房子也不一定是自己的,对正常的经济秩序也是一种破坏,从而对社会秩序造成影响,影响法最基本、最起码的价值——秩序,进而影响整个法制环境。

综上,法官在处理一房二卖案件特别是后买受人办理过户登记的案件中,必须自始至终通过对物权变动的原因行为——买卖合同进行重点的关注,着重在后买受人与出卖人之间是否存在恶意串通上进行查明,进行判定合同是否有效,最终确定物权的归属。

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编辑:LL    

 

 

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